빌라왕 사망, 사기 방법과 해결 방법 그리고 진범은 찾을 수 있을까?
1,139채 빌라 소유자가 갑자기 사망했습니다. 1채 당 1억이면 천 억대 자산가인 빌라왕 사망입니다. 상속세가 얼마일까 궁금할 수 있지만 상속재산은 없고 부채만 남기고 떠났습니다. 문제는 1천 세대 모두 전셋집이고 임차인들이 돌려받아야 할 전세보증금도 없다는 것입니다.
아파트 아니고 왜 빌라 전세사기인가?
아파트는 대부분 선분양을 시행합니다. 분양이 안되면 아파트가 올라가지 못합니다. 올라가다 멈추기도 합니다. 아주 희귀한 경우 후분양이 있기도 합니다만 대부분 선분양입니다. 즉 아파트는 주인이 정해지고 짓는 특징이 있습니다. 이에 반해 빌라는 선분양하는 경우가 거의 없습니다. 후분양이 일반적입니다.
선분양과 후분양이 왜 중요한가?
선분양이란 분양가에 집을 사는 것입니다. 짓는 공정만큼 중도금을 입금하고 마지막 입주할 때 마지막 잔금을 입금합니다. 선분양의 문제는 모델하우스와 너무 다른 집을 받을 수 있다는 점입니다. 간혹 입주 1년 만에 물 세는 집, 이슬이 맺히는 집 등으로 뉴스에 나오기도 합니다.
하지만 후분양은 집을 직접 방문해서 스펙을 확인하고 입주할 수 있으니 선분양에서의 문제는 없습니다. 다른 문제는 후분양 가격입니다. 아파트의 경우 주변 시세와 시공사(건설사) 네임 밸류 등으로 분양가를 짐작할 수 있습니다. 빌라는 아닙니다. 빌라 사기의 출발은 후분양 가격이 없다는 점입니다. 빌라왕 사망 출발점이기도 합니다.
전세사기의 출발은 빌라 가격의 모호성
빌라가 완공되고 후분양을 하려고 하는데 수요가 없습니다. 모두 아파트를 찾으니 수요가 없습니다. 빌라를 지은 투자자(시행사)는 돈을 회수해야 하는데 문제가 심각합니다. 분양이 되어야 일한 사람들 임금도 주고, 자재 납품하신 분들에게 자재 대금도 줘야 합니다.
이때 해결사가 나타납니다. 저희가 모두 팔아 드리겠습니다 하며 접근합니다. 그리고 단 번에 분양 마감합니다.
결국 미분양 빌라 해결사가 사기 설계자입니다.
빌라 분양과 전세 임대차 계약을 동시에
빌라 지은 투자자에게서 빌라를 통으로 삽니다. 위의 표에서 보는 바와 같이 신용불량자, 노숙자의 명의를 빌려서 사는 겁니다. 일괄 매수이니 한 채 당 2억에 매수합니다. 그리고 주위 여러 부동산중개업소에 매도 등록합니다. 1채당 3억 이상으로 매도 등록합니다. 그럼 시장에서의 빌라 가격은 3억이 됩니다.
집을 구하는 사람은 아파트를 선호하니 3억 빌라를 사지는 않지만 살아야 하니 전세라도 얻고자 합니다. 전세는 2억 5천에 냅니다. 2억 5천에 전세가 구해집니다.
빌라 분양과 임대차 계약이 동시에 일어나기 때문에 임대인은 돈이 한 푼도 들지 않습니다. 빌라 매수 금액은 2억이고 전세 대금은 2억 5천 원이니 5천만 원이 남습니다. 5천만 원은 설계자의 몫이 되는 겁니다. 설계자 역할에 따라 나눕니다.
주택도시보증공사의 보증보험으로 안심시키다
세입자는 주택도시보증공사에 보증을 받았기 때문에 문제가 없다고 생각합니다. 당연히 그래야 합니다.
전세 만기가 되었습니다. 새로운 임대인이 2억 5천에 들어오면 문제가 없습니다. 2억 5천 이하는 재임대를 하지 않습니다. 하지만 집값이 떨어지고 있으니 전세금을 낮춰달라고 하면 문제가 발생합니다. 알고 보니 집주인이 유령이었습니다. 빌라왕 사망으로 유령이 된 것이 아닙니다. 신용불량자, 노숙자 등 실체가 없는 집주인에게서 돈을 받을 수는 없습니다. 실제 그들이 돈을 받은 것은 몇 십만 원뿐입니다. 그럼 빌라 건축하신 분은 당연히 책임이 없습니다. 그는 거의 원가에 통매각하며 본인도 피해자라고 주장할 것입니다.
설계자(사기의 주범)는 법적으로 걸리지 않습니다. 설계자는 신용불량자, 노숙자 인지 몰랐다고 우길 겁니다. 매매가 대비 저렴한 전셋집을 구해줬을 뿐이라고 우깁니다.
결국 주택도시보증공사가 책임을 져야 합니다. 주택도시보증공사는 보험금으로 전세자금을 먼저 돌려주고 집주인(임대인)에게 구상권을 행사합니다만 이미 신용불량자이니 회수할 돈이 없습니다. 결국 세금을 해결이 됩니다.
1,139채 빌라왕은
최소 천억 대 자산가로 추정되는 빌라왕에 대해 알아보니 피해자들의 인터뷰에 따르면 충격적 이게도 이 김 씨는 3~4급의 지적장애인 판정을 받았다고 합니다. 3~4급의 지적장애인은 인지능력은 존재해 운전면허 발급까지는 가능하지만, 어쨌든 장애인이고, 지적능력이 떨어지며 일상생활에 문제가 있는 수준이라고 합니다. 이 정도면 빌라왕이 스스로 빌라왕이 된 것이 아닌 것으로 추정이 됩니다.
정확한 경로를 알 수 없으나 앞에서 살펴본 전세사기의 전형에서 신용불량자, 노숙자의 역할을 한 것으로 보입니다. 아파트 가격이 천정부지로 오르니 전세사기 행각에서 전세대금이 매번 올랐기 때문에 기간은 연장되고 비랄 수도 늘었던 것입니다. 아파트 가격이 영원히 올랐으면 최소 1천대가 아니라 1조 대 까지 상승했을 수도 있었다고 봅니다.
빌라왕 사망으로 보증보험도 못 받아
아파트 가격 하락으로 전셋값도 하락하면서 전세사기 행각은 탄로 났습니다. 이제 세입자는 전세자금을 받아 나가야 합니다. 임대인은 돈이 없습니다. 임대인이 돈이 없다면 세입자는 보증보험으로 해결하면 됩니다. 다행입니다.
보험회사에 보험금 청구를 하려고 보니 "전세 만기 되어 전세 계약 해지"한다고 통보하고 해지되었다는 확약이 있어야 합니다. 전세 계약 해지하려고 집주인을 차자 갔더니 돌아가셨습니다. 세상에 안 계십니다. 계약 해지가 안됩니다.
그럼 상속인에게 권리가 넘어가니 상속인에게 계약 해지 통지를 하면 됩니다.
여기서도 문제가 발생합니다. 빌라왕 사망으로 자산이 1 천억 원인데 모두 빚입니다. 빚 1천억을 감당한 상속인은 없습니다. 모두 상속을 포기합니다. 세입자는 이제 어떻게 해야 할까요?
현실적인 대안
당장은 방법이 없습니다. 살던 집에 계속 사는 것입니다. 결론적으로 2억 하는 집을 2억 5천에 산 격이 되는 것입니다. 상속 포기가 나오면 상속 절차는 1순위, 2순위, 3순위를 찾아 상속 의사를 확인해야 합니다. 어느 날 3순위가 빚 1천 억을 안을 수도 있습니다. 서로 왕래가 없던 형제, 4촌 지간에서 발생할 수 있는 일이기도 합니다.
3순위 상속인에게 모르는 빚을 안기지 않기 위해서는 상속포기가 아니라 한정상속을 선택해야 합니다. 한정상속은 자산과 부채를 모두 상속받아서 부채가 더 많으면 모두 포기할 수 있는 제도입니다. 2순위, 3순위로 넘어가지 않으니 방호막이 되는 겁니다.
PS.
상식인데 상속 재산 중 일부라도 먼저 사용하게 되면 자동 상속이 되니 상속 이벤트가 발생했다면 자산과 부채 확인 후 상속재산을 처분하거나 사용하여야 합니다.
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