부동산 가격 내년이 더 위험 2024년 역전세 절정 예상

전세가가 지금도 많이 빠지고 있지만 내년에 더 크게 전세가격이 떨어질 것이란 전망이 나오고 있습니다.
국토연구원 연구 자료에서 언급한 내용입니다. 어떤 보고서 내용인지 한번 알아보시겠습니다. 

부동산 가격 내년이 더 위험 2024년 역전세 절정 예상

매매가 전세가 동시 하락

현재 전세가도 떨어지고, 매매가도 떨어지고 있습니다.

문제는 매매가 하락보다 전세 가격에 하락폭이 더 가파르다는 것입니다.

매매가 대비 전세가를 비교한 전세가율이 있습니다. 매매가도 떨어지면 전세가도 하락해서 전세가 비율이 일정하게 유지가 되어야 주택시장이 안정을 찾을 수 있습니다.

역전세란이 발생하지 않습니다. 근데 이 전세가 비율이 벌어지고 있다는 말로 매매가가 떨어지는 속도보다 전세가 떨어지는 속도가 더 빠르다는 뜻입니다

 

전세가 추이

지금 걱정하는 것은 전세가격이 올 해만 떨어지는 것이 아니라 내년에 더 크게 떨어질 수 있다는 전망이 나오고 있기 때문입니다. 내년에는 지금보다 더 많은 가구 수의 역전세가 발생할 수 있다는 것입니다. 

국토연구원이 "전세 레버리지(갭투자) 리스크 추정과 정책대응 방안 연구" 보고서를 통해 내년 부동산 시장 우려에 대한 경고를 보내고 있습니다. 보고서 내용을 간략히 살펴 보도로고 하겠습니다.

전세가격이 언제까지 떨어질까라는 질문에 국토연구원에서는 '2024년' 내년이 역전세가 절정에 달할 것이라고 전망했습니다. 

 

2024년 초 역전세 절정

내년 상반기쯤에 역전세가 절정에 이를 것이고, 역전세가 발생하면 집주인의 디폴트를 우려해야 합니다.
역전세는 전세금이 떨어져서 새로운 세입자에게 받은 전세금이 기존의 세입자에게 받았던 전세금보다 적다는 것입니다. 즉 새로운 세입자에게 전세금 받아 기존 세입자에게 기존 전세금을 못 돌려주는 게 역전세입니다. 

 

디폴트 위험

 

현재 전세가격의 하락률은 누구나 들어 알고 있습니다.

지금 뭐 서울뿐만 아니라 경기도 수도권 전국에서 지금 전세가격이 무서운 속도로 떨어지고 있습니다 그래서 이제 여러분도 주변에 전세 가격을 한번 찾아보면 생각보다 전세 가격이 많이 떨어진 걸 좀 보실 수 있을 겁니다.

전세가격이 31주 연속 하락 있습니다. 8개월 연속해서 하락을 하고 있습니다.

작년 여름 작년 초여름 그 이후로 이제 계속 하락을 하고 있는 것입니다. 2022년 10월부터 하락 속도가 빠르게 진행되고 있습니다. 전까지는 하락률이 0.01%, 0.03% 이랬는데 2022년 10월부터는 하락률이 0.3%, 0.7% 이런 식으로 굉장히 가파른 하락의 폭을 보이고 있습니다.

소수점 두 자리에서 소수점 한 자리로 하락률이 증가하고, 역전세 역월세가 등장을 하기 시작한 것입니다.  

 

3가구 중에 한 가구 3분의 1 정도가 역전세

전세 가격에 하락이 매매가격 하락보다 빨랐기 때문에 서울은 현재 역전세가 4만 가구가 넘었습니다. 

이는  비율로 29% 대략 한 3 가구 중에 한 가구 3분의 1 정도가 역전세라는 의미입니다. 

 

하락률과 디폴트 수준

 

이는 강남의 역전세 중에서는 10억을 돌려준 것도 나왔지만 발레퍼라는 곳인데 반포 래미안 퍼스티지 예전에 이제 전세 최고 가격이 23억이었는데 지금 시장에 나와 있는 전세 가격은 12억 5천 정확히 얘기하면은 10억 5천 정도 전세가 떨어진 것입니다.

그래서 누군가는 23억의 전세를 들어갔고 지금 누군가는 12억 5천의 전세를 들어가는 겁니다. 집주인 입장에서는 23억의 전세를 내줬다가 지금 만기가 돼서 새로운 전세 세입자를 받으려고 보니까 전세 가격이 10억 정도 떨어진 거죠. 이제 기존에 받았던 전세금에서 10억을 돌려줘야 합니다. 

그걸 못 돌려주면 이제 역월세가 등장하는 겁니다 내가 10억을 좀 다른데 써버려서 못 돌려줄 것 같습니다. '1억당 30만 원씩 매달 300만 원 정도 드리면 어떨까요?' 이런 현상이 나오게 되는 겁니다.

매매가보다 전세가가 더 하락을 하여 작년 10월을 기점으로 굉장히 전세가율이 낮아지고 있습니다.
전세가율이 원래는 63.8% 정도였는데 63.4% 정도로 낮아졌습니다.

 

매매가가 떨어지고 있어서 실은 전세가율이 올라가야 정상인데 매매가가 낮아지니까 전세가가 그대로 있습니다. 이는 원래는 올라가는게 정상인데 전세도 같이 빠르게 떨어지고, 오히려 이 전세가 하락폭이 조금 커졌기 때문에 전가율도 하락한 것입니다. 

매매가와 전세가의 갭이 벌어진 것입니다
매매가보다 전세가가 더 떨어졌기 때문인데 그렇다고 모든 곳에서 역전세가 발생하는 것은 아닙니다. 
갭 투자가 많았던 지역 그리고 갭투자자 물건들 중에서 역전세 가능성이 좀 높습니다.

갭 투자는 2020년 이전에는 극소수의 사람들이 활용했지만 2020년 이후 유행타듯 많았습니다. 

당시 월  2만명이 가량 갭투자한 것으로 나타나고 있습니다. 
2020년 이후 2022년 전까지 약 30만 명 가까이 갭투자한 것으로 추정됩니다. 

갭투자하신 분들은 보통 본인이 가지고 있는 돈 플러스 전세 세입자의 보증금으로 집을 샀기 때문에 전세 세입자가 나갈 때  전세금 상환해야 할 때 상환하지 못하는 사람이 굉장히 많이 나타날 수 있습니다. 

실거주자인 경우 본인이 들어가서 지금 살고 있고 매달 원리금 상환하는데 이자율이 올라가 힘들긴 하지만 이런 사람들은 당장은 위험하지 않습니다. 하지만 갭 투자자발 역전세 가능성은 매우 높다고 보고 있습니다.

국토연구원에서는 집값이 20% 빠지면 집주인의 40%는 전세금을 못 돌려준다고 보고 있습니다.
전세금 상환이 안되면 집을 팔거나 경매에 넘어가거나 하는 상황이 발생이 됩니다.

근데 현재 같은 상황에서 집값 20% 빠지는게그렇게 어려운 일은 아닙니다.

왜냐하면 뭐 단지별로 보면은 40% 빠진 단지, 30% 빠진 단지도 나오고 있는 상황이기 때문입니다.
전체적으로 보면 지금 실거래가 기준 10% 내외 하락한 것으로 조사되고 있습니다. 여기서 10% 더 빠지면 20% 하락이고 집주인의 40%는 전세금을 못 돌려줄 수 있다. 이렇게 추정할 수 있습니다.

갱신요구 비율과 위험

 

국토연구원 보고서에서 발표한 것을 요약하면 이와 같습니다. 
앞으로 시장이 나올 물량들을 좀 우리가 예측을 해 볼 수 있는데, 국토연구원에서는 주택가격이 27% 빠질 때 21.1만 가구가 시장에 나올 것으로 예상하고 있습니다.
27% 하락시 더 버티지 못하고 매물을 내놓을 물건을 의미합니다. 
이렇게 되면 하락이 하락을 부를 수 있다는 점입니다. 

 

금리 인상이 더 진행될 수 있다는 시그널

미국 CPI가 높게 나오면서 미국채 금리가 상승했습니다. 예상보다 물가 상승률이 높았던 것이고, 금리 인상이 더 진행될 수 있다는 시그널입니다. 
지금 시장은 물가상승률을 이미 피크아웃했다고 보고 있었는데 2월 물가 상승률이 전망치를 상회하면서 3월 0.5% 인상 이슈까지 나오고 있습니다. 

주택 보유자들은 올 한 해만 버티면 연말 금리 인하를 기대하고 있었는데 미국에서 금리를 0.5% 인상하고 미국에서 금리 인하를 하지 않는다면 우리나라에서 금리 인하를 기대하기 어려울 수 있습니다.

거시경제를 보면은 집값이 떨어지는 게 맞는 것 같고 전세 가격도 많이 빠지는 게 맞는 거 같은데 우리 정부에서는 경기 부양책으로 건설경기 부양을 추진할 수 있습니다. 
건설 관련 및 부동산 관련 산업에 종사하시는 사람이 많고, 우리나라 GDP 중 건설업이 큰 비중을 차지하기 때문에 이걸 마냥 손 놓고 보고 있을 수 없어 부양책이 나오고 있습니다.

정책 제언

국노연구원의 금리 상승과 주택가, 전세가 하락에 따른 디폴트를 우려하며 몇 가지 제도 마련 필요성을 언급하였습니다.

1. 임대인의 보증금 상환 능력을 확인할 수 있는 체계를 마련하고, 보증금 상환 능력이 높은 임대인과 계약이 이루어질 수 있도록 제도적 개선 필요

 

2. 보증금 예치제도를 도입하여 임대인의 보증금 예치를 의무화하거나 보증금을 사용할 경우 임대인이 반환보증에 가입하게 하는 등 보증금 미반환 위험 대응 체계 마련 제안

 

3. 소유자가 신탁기관에 임대주택을 등록하면 신탁기관이 계약 및 운용을 수행하고 소유자는 신탁기관으로부터 운용수익 및 임대기간에 비례한 세제혜택을 받는 방식의 임대차 신탁제도 제안

 

4. 비소구대출 제도, 책임분담형 대출제도 등 차주-금융기관의 책임분담 제도 도입을 통해 금융부문에서도 전세 레버리지 리스크 감소 노력을 유도할 필요 있음