집값은 계속 하락만 할까?

시장이란 수요와 공급의 합의점입니다. 수요 늘면 가격은 오르고, 수요는 없고 공급이 많으면 가격은 하락합니다. 지금 시장에서 집을 사려는 수요가 사라졌습니다. 수요 없으면 당연히 집값은 하락합니다. 그렇다면 얼머나 하락할까요?

 

https://v.daum.net/v/20221125091111420

‘매매도···전세도···’ 집 구하는 사람이 사라졌다

 

주택 매매수급지수 역대 최저치 기록

매매 수급 지수는 기준선 100을 기준으로 100 이하는 집을 사려는 사람보다 팔려는 사람이 많다는 것을 의미한다.

25일 한국부동산원 서울 아파트 매매 수급 지수는 67.9로 발표하며, 서울의 매매 수급 지수가 60선에 머무른 적은 관련 조사가 시작된 지난 2012년 7~10월 기간 이후 처음이라고 밝혔습니다. 

 

집을 사려는 사람이 없다는 의미인데 기준금리가 3.25%로 오르면서 아파트 담보대출 금리가 7~8%로 상승했습니다. 100% 현금이 아닌 이상 대출 내서 집을 사기가 부담스럽습니다.  물론 이자와 비용을 제외한 이상으로 집값이 올른다는 믿음이 있다면 집을 살 수 있지만 지금 그렇게 믿는 사람은 없습니다. 

 

대출금리만의 문제도아닙니다. 김진태 사태(레고랜드 사태) 이후 금융권의 자금조달이 상당히 힘들어졌습니다. 금융권이 대출을 위한 자금을 구할 수 없는 상황입니다. 더하여 부동산 PF 부실이 언제 터질지 모르는 상황이 되면서 혹시라도 PF 부실이 금융권 부실로 연결되지 않을까 노심초사하고 있는 상황이라 은행이 대출에 신경 쓸 겨를이 없다는 주장입니다. 

 

최고가 16억 아파트도 7억 ‘뚝’...도저히 바닥이 안 보인다

 

16억 아파트가 7억에 거래 

매수자는 없고, 매도 물량만 있다면 끝없이 하락할 것 같은데 얼마까지 하락해야 적당하다고 할 수 있으까? 정답은 알 수 없다입니다. 유럽의 어느 마을 전체를 3억에 판다는 뉴스가 있듯이 사라져 가는 군 단위 지역의 집이면 집값을 추정하는 것이 무의미할 수 있습니다. 일본은 부동산 버블이 터지면 잃어버린 30년을 만들었고, 최고점을 회복하지 못했으며 이젠 유럽처럼 빈집이 더 늘고 있는 상황입니다.

 

스페인 북서부에 있는 ‘살토 데 카스트로’ 마을 전체가 26만유로(약 3억5000만원)에 매물로 나왔다.

 

서울이 유럽의  어느 농촌마을 처럼될까싶고, 일본의 버블을 능가했었나 싶기도 합니다. 

16억 아파트가 7억에 급매로 거래되었다는 뉴스가 있는데 이 정도 금액이 정상가 격일 가능성이 높습니다. 단 한건으로 판단할 수는 없지만 급매로 거래가 된다면 매도자는 최후의 손절 라인일 가능성이 높습니다. 

최후의 손절라인에서 매수자가 나타났다는 것은 이 정도면 최저가격 근처라는 입장에서 잡았다고 봐야 합니다. 즉 수요와 공급이 결정한 가격입니다. 앞으로 추가 하락도 가능하지만 이는 과매도 영역으로 진입한 것으로 추정할 수 있습니다.

급매와 매수가 쌓이면 정상가격이 되는 것입니다. 

 

급매가 거래되면 정상가격 근처

과거 담배값을 거의 100% 올렸을 때 담배 판매량이 일시적으로 줄었지만 최종적으로는 흡연자가 줄지 않았다고 합니다. 결국 가격은 적응하게 됩니다. 과매수와 과매도 구간을 지나고 정상 가격으로 안정이 되듯이 지금은 과매수 영역에서 정상 가격 근처로 내려왔고, 앞으로 과매도 구간은 거치겠지만 소멸 지역 같은 영원한 하락은 아닐 것입니다. 

 

버스요금도 오르면 기분 나쁘지만 내리지는 않습니다. 결국은 인플레에 적응하는 것입니다. 지금 점심밥값이 너무 비싸서 걱정이 이만저만이 아니지만 결국엔 적응하게 됩니다. 부동산 가격도 결국 과매수가 해소되고 정상화될 것입니다. 내년, 내후년 금리가 하락하고 실질 임금이 오르기 시작하면 부동산 가격 과매도 해소되면서 다시 과매수 영역을 향해 오를 수 있다고 판단합니다.